Эксперт Северо-Кавказского федерального университета (СКФУ) объяснила снижение стоимости «квадрата» на вторичном рынке жилья в Чечне несколькими факторами, отметив, что это явление не рыночно-стихийное, а структурно-обусловленное.
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке за год в России выросла в 83 регионах, однако в Чеченской Республике отмечается снижение. Так, в Чечне стоимость «квадрата» на вторичке снизилась почти на 2 процента за год, хотя в рейтинге доступности жилья Чечня занимает 81 место из 85, по данным «РИА Рейтинг» за 2026 год.
«Снижение цены квадратного метра на вторичном рынке Чечни (–1,8%) на фоне общероссийского роста (+9,3%) – явление не рыночно-стихийное, а структурно-обусловленное. Ключевыми факторами являются тектонический сдвиг в структуре предложения, адресная социальная политика и психологический фактор «нового города»», – рассказывает доктор экономических наук, заведующая кафедрой финансов и бухгалтерского учета Пятигорского института (филиала) СКФУ Наталья Новосёлова.
Первый фактор заключён в том, что масштабное строительство в Грозном создает избыток предложения именно нового, качественного жилья. Покупатель получает альтернативу «вторичке» – новостройку с парковками, детскими площадками и социализированной инфраструктурой. Это классический закон спроса и предложения: при росте предложения нового жилья цена на устаревшее вторичное жилье корректируется вниз, даже если для этого не хватает платежеспособного спроса.
Фактор адресной социальной политики объясняется тем, что выделение бесплатного жилья нуждающимся семьям напрямую вымывает с рынка наиболее социально незащищенную часть потенциальных покупателей «вторички». Если государство предоставляет жильё, то эти семьи не выходят на рынок, уменьшая спрос именно на дешевые сегменты вторичного жилья, что также давит на цену.
И третий фактор объясняется тем, что, например, квартал Путина, который сейчас активно застраивается, позиционируется не просто как жилой массив, а как новый центр Грозного с развитой инфраструктурой и современной архитектурой. Для покупателей это становится вопросом престижа, что переключает внимание со «вторички» на «первичку», даже если она дороже по номиналу. То есть снижение цены – это не кризис, а коррекция, вызванная активной государственной жилищной политикой и девелоперской активностью, которая насыщает рынок более качественным товаром.
В среднесрочной перспективе (3-5 лет), как отмечает эксперт СКФУ, жильё в регионах СКФО, скорее всего, не станет массово доступнее, но неравномерность внутри округа сохранится. Вопреки росту строительства, здесь можно выделить также три сдерживающих фактора – это доходы населения в сравнении с ростом предложения, географические условия и дифференциация внутри СКФО.
«Даже если предложение растёт, как в Грозном, платёжеспособный спрос ограничен. По данным рейтинга доступности жилья, семье в Чечне нужно 11,3 года, чтобы накопить на квартиру, что говорит об экстремально низкой доступности. Без опережающего роста реальных доходов населения снижение цены на 1,8% ничего не меняет в фундаментальной доступности. Также стоит помнить, что Северный Кавказ – это горы, то есть строительство сильно ограничено географическими условиями и дефицитом свободных площадей. Поэтому новые кварталы будут точечными «оазисами», а не массовым потоком, как на равнинах. Свободные земли быстро закончатся, что при росте спроса поднимет цену на новую недвижимость в локальных пятнах. И, конечно, в то время как Грозный и Махачкала показывают бум, другие регионы ощущают стагнацию, поэтому нельзя говорить о едином тренде «доступности» для всего макрорегиона. Где-то цена упадёт, а где-то, наоборот, подрастет из-за дефицита земли», – объясняет Наталья Новосёлова.
При этом, предпосылки к улучшению всё же есть, но не для всех категорий, а только для «льготников» и «переселенцев». Это федеральные программы, являющиеся основными драйверами доступности, однако они адресные. Здесь имеются в виду, например, расселение из аварийного жилья или сельская ипотека. Также улучшение инфраструктуры может сделать удалённые от центров районы более привлекательными, что расширит географию доступных «квадратов».
«Таким образом, в среднесрочной перспективе мы увидим расслоение рынка. В некоторых городах (как Грозный) новое жильё станет «люксом» и подорожает, а вторичное жильё в старых районах сильно подешевеет, однако оно не будет пользоваться спросом, так как люди больше хотят комфорт», – заключает эксперт СКФУ.
Получается, что «дешевле» не значит «доступнее», если этот квадратный метр находится в ветхом доме без инфраструктуры. Доступность, то есть покупка нормального жилья, останется основным вызовом в макрорегионе.
