Как выяснилось, многие собственники недвижимости даже не подозревают, что их объект числится как «ранее учтённый».
Что это значит и почему необходимо оформить документы, на эти и другие вопросы ответила заместитель руководителя Управления Росреестра по Ставропольскому краю Лейля Султановна Задорожняя.
- Лейля Султановна, что такое ранее учтенный объект недвижимости?
- «Ранее учтённым» называют объект недвижимости, сведения о котором фиксировались в старых реестрах, но ещё не внесены в современный Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Чаще всего речь идёт о правах, возникших до 31 января 1998 года — именно тогда начал действовать первый Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». К таким объектам относят недвижимость, права на которую возникли до 31.01.1998, либо которая была поставлена на технический или кадастровый учёт до 01.03.2008, но сведения о правах на неё не внесены в ЕГРН. До этой даты учёт недвижимости вели по другим правилам: квартиры регистрировали в БТИ (на документах ставили специальный штамп), а земельные участки — в местных земельных комитетах. У владельцев на руках могли быть государственные акты, свидетельства, договоры приватизации, купли-продажи, дарения, свидетельство праве на наследство, или записи в похозяйственных книгах, свидетельства на землю. Такие документы по закону остаются юридически действительными, но в ЕГРН сведений о них может не быть.
- Зачем же тогда регистрировать права на ранее учтённый объект?
Во-первых, чтобы свободно распоряжаться имуществом. Если в ЕГРН нет записи о Вашем праве, юридически Вы не сможете продать, подарить, передать объект по наследству или сдать в аренду, взять ипотеку. Государственная регистрация — это юридический акт, который подтверждает Ваше право перед третьими лицами. Во-вторых, для защиты от споров и рисков. Внесение данных в реестр помогает избежать конфликтов. Например, если у земельного участка не зафиксированы границы в ЕГРН, это частая причина споров с соседями. Также наличие записи о Вас как о собственнике снижает риски мошеннических действий: постороннему лицу будет сложнее оформить права на объект. Ещё один важный момент, если Вы захотите установить в ЕГРН отметку о невозможности регистрационных действий без вашего личного участия (тогда любые чужие документы на сделку вернут без рассмотрения), сделать это можно только после того, как право будет официально зарегистрировано.
Третье, это необходимо для получения компенсаций. Если объект пострадает от пожара, наводнения или другого стихийного бедствия, либо землю зарезервируют для государственных нужд, наличие зарегистрированного права — обязательное условие для получения компенсационных выплат. Без записи в ЕГРН доказать право на возмещение будет крайне сложно.
Четвертый пункт - чтобы избежать риска признания объекта бесхозяйным. Если в ЕГРН долго нет сведений о зарегистрированном праве на объект (например, на здание или сооружение), орган регистрации прав может передать эти данные в местную администрацию. А муниципалитет вправе поставить такой объект на учёт как бесхозяйный и впоследствии распорядиться им.
Одним словом, сами по себе права, возникшие давно (например, до 1998 года), признаются законом действительными. Проблема не в их отсутствии, а в том, что без записи в ЕГРН вы сталкиваетесь с практическими ограничениями, поэтому я очень советую начать оформление прав на недвижимость с проверки, закажите выписку из ЕГРН в МФЦ или онлайн выписку через личный кабинет на государственных услугах. Если в выписке нет сведений о праве — самое время подать заявление на регистрацию. Сейчас вопросы регистрации регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
- Что нужно сделать, чтобы подтвердить права на ранее учтенный объект недвижимости?
- В целях подтверждения права на ранее учтенный объект необходимо обратиться в МФЦ с заявлением и приложить оригинальный правоустанавливающий документ (старое свидетельство, акт, договор приватизации, запись в похозяйственной книге и т.п.). Также вы можете обратиться в муниципальный округ с заявлением о том, чтобы от Вашего имени округ направил в электронном виде документы в Росреестр в целях оформления ваших прав на объект недвижимости. При этом за регистрацию ранее возникших прав государственная пошлина не взимается.
