В современный гражданский оборот уверенно и прочно вошло правило должной осмотрительности.

И это несмотря на наличие закреплённого в законодательстве (п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ) принципа добросовестности как общего требования действовать честно и презумпции добросовестности (п. 5 ст. 10), в соответствии с которой «добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются».

В этой связи возникает вопрос: чем вызвана потребность в активных действиях, заставляющая, например, покупателя недвижимости проверять многочисленные риски до совершения сделки, и почему такая потребность остро возникла именно сейчас?

Нужно понимать, что такое должная осмотрительность и в чём её смысл, закреплена ли законодательно обязанность её проявлять или можно её игнорировать. Эти вопросы неизбежно появятся у тех, кто решится сделать серьёзную, дорогостоящую покупку.

От того, как мы себе на них ответим, может зависеть наше последующее спокойствие и благополучие.
Должная осмотрительность, по сути, — комплекс разумных и достаточных мер, которые покупатель должен предпринять до заключения сделки, чтобы проверить юридическую чистоту объекта и снизить риски последующего оспаривания сделки в суде.

Примечательно, что, несмотря на отсутствие прямого законодательного требования проявлять должную осмотрительность, суды при рассмотрении споров выводят её опосредованно, опираясь на отдельные нормы Гражданского кодекса. В ход идут положения ст. 8.1 ГК РФ, закрепившие принцип публичной достоверности реестра, но с оговоркой «пока не доказано, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии права у отчуждателя»; ст. 177 и 179 ГК РФ как основания для оспаривания сделки из-за порока воли продавца (яркий пример — так называемое «дело Долиной»); ст. 320 ГК РФ, позволяющая собственнику истребовать имущество у добросовестного приобретателя, если оно выбыло из его владения помимо его воли.

Как проявить должную осмотрительность: практические рекомендации.

Пошагово:
• проверить актуальную информацию о собственнике, обременениях (ипотека, аресты), отсутствии записей о судебных спорах или притязаниях третьих лиц. Полагаться только на выписку уже недостаточно, если есть «красные флаги», сигнализирующие о потенциальных рисках;
• убедиться в дееспособности продавца. Если есть сомнения, лучше попросить его предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Если недвижимость приобреталась в браке, важно проверить наличие нотариально удостоверенного согласия супруга;
• получить и проанализировать цепочку переходов прав. Если в ней есть пробелы или сделки следовали одна за другой без реального движения средств, это тревожный знак — нужно усилить бдительность;
• проверить продавца в картотеке арбитражных дел и в банке данных судебных приставов на предмет долгов и исполнительных производств;
• проверить, не использовался ли при приобретении объекта недвижимости продавцом материнский капитал. Если это есть, важно проверить, выделены ли доли на детей;
• использовать исключительно безопасные способы расчётов: аккредитив, сервис безопасных расчётов или депозит нотариуса. Передача наличных «из рук в руки» до регистрации крайне рискованна;
• в качестве доказательства вашей должной осмотрительности полезна переписка с контрагентом, фото- и видеофиксация осмотра объекта и общения с продавцом.

Если покупатель не проявил должной осмотрительности, это создаёт серьёзные риски оспаривания сделки, истребования имущества, вызывает сложности с возвратом денег. Если суд признает сделку недействительной, вернуть уплаченные средства будет крайне сложно.

Суды действительно пристально смотрят на то, проявила ли сторона сделки должную осмотрительность при покупке или продаже недвижимости. Можно сказать, так: сама по себе фраза «не проявил должной осмотрительности» — это не самостоятельное основание для отмены сделки, но это мощный аргумент в споре, который суд обязательно учтёт в общей картине. Практика показывает: если суд установил, что сторона по каким-то признакам должна была усомниться в правах продавца, но не сделала этого, он с большой долей вероятности признает поведение недобросовестным, и это повлияет на исход дела.

Суды подходят к вопросу комплексно. Они не ищут жёсткий чек-лист («вот эти пять пунктов — обязательно»), а смотрят на конкретные обстоятельства и на то, какое поведение было бы ожидаемо от разумного участника оборота в данной ситуации.

При этом суд оценивает поведение обеих сторон.

Если суд установит, что сторона действовала недобросовестно из-за отсутствия должной осмотрительности, он может отказать в защите прав такой стороны. Например, в спорах об истребовании имущества у добросовестного приобретателя суд может встать на сторону собственника, если докажет, что покупатель должен был знать об отсутствии права у продавца.

Суд может также признать сделку недействительной (оспоримой или ничтожной) по другим основаниям — например, если будет доказано злоупотребление правом (ст. 10, 168 ГК РФ), или применить иные последствия, связанные с недобросовестным поведением (например, взыскать убытки).

Практика показывает, что в таких спорах бремя доказывания обычно лежит на той стороне, которая оспаривает добросовестность: она должна показать, какие конкретно шаги и проверки она предприняла.

Контекст имеет значение. Стандарт осмотрительности не одинаков для мелкой бытовой сделки и для крупной, дорогостоящей покупки недвижимости.

Суд учитывает баланс интересов: с одной стороны — защитить того, кто действовал добросовестно, с другой — не допустить, чтобы недобросовестная сторона получила выгоду из своего поведения. Поэтому, планируя сделку, не стоит ограничиваться формальной проверкой документов. Важно выстроить цепочку проверок, которая реально позволит убедиться в юридической чистоте объекта и отсутствии скрытых рисков.

Доцент Ставропольского филиала Президентской академии Геннадий Шевченко убеждён, что проявление должной осмотрительности — это не просто рекомендация, а показатель нашей с вами социальной и правовой зрелости, критерий, по которому можно судить о зрелости общества, избавившегося от застарелого инфантилизма.