При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники несут самостоятельную ответственность по надлежащему содержанию общего имущества. Для этого они заключают договоры оказания услуг с теми, кто этим занимается, на основании решения общего собрания собственников. Все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны договора. По решению собственников помещений, от их имени в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников или иное лицо, которому жильцы доверят такое право.
Светлана Фомина разъясняет: если жильцы считают, что объём выполняемых работ, их качество и сроки не соответствуют заявленным требованиям и условиям договоров, эти вопросы нужно решать в установленном порядке, который также должен быть прописан в договоре. Например, механизм предъявления претензий в случае обнаружения существенных недостатков, повторного оказания услуг, и, наконец, уплаты неустоек и штрафов. Крайний случай, когда у жильцов не остаётся другой возможности разрешить возникший спор – подача искового заявления в суд.
В тоже время, напоминает генеральный директор СГРЦ, если собственников не устраивает работа подрядной организации, на общем собрании можно принять решение о её смене и досрочном расторжении договора оказания услуг. Так что у жильцов всегда есть выбор различных путей решения возникающих вопросов. Однако на практике нередко собственники и сами не исполняют условия договора, не оплачивая вовремя выставленные счета.
Задолженность растёт, но жильцы убеждены, что услуги должны им оказываться в любом случае. Нередко случается так, что в одном доме подавляющее большинство жильцов оплачивают услуги добросовестно, но некоторые «хронические» неплательщики портят общую картину, как ложка дёгтя. Впрочем, борьба с должниками – отдельная тема, к которой мы вернёмся в одном из будущих материалов. А вот однозначного ответа на вопрос о том, какая форма управления многоквартирным домом сегодня является наиболее предпочтительной, сегодня эксперты дать не могут.
На выбор собственников влияет множество различных обстоятельств. Например, размеры дома, состояние жилого фонда, конкурентная среда управляющих организаций в соседних домах. «Но главным фактором, влияющим на выбор формы управления, была и остаётся активность самих жильцов, их готовность участвовать в решении возникающих проблем. Если в доме есть грамотный управленец с опытом работы и знаниями в сфере ЖКХ, а у него есть желание стать председателем – можно сказать, что такому дому повезло, – считает Светлана Фомина. – В этом случае можно смело организовывать товарищество собственников жилья. Преимущества этого способа – прямое управление имуществом собственников и оказанием коммунальных услуг, эффективная защита собственников при решении вопросов с ресурсоснабжающими организациями, возможность ведения коммерческой деятельности. Недостатки – часто высокий уровень расходов на содержание штата работников и уже упомянутый «человеческий фактор».
Когда в доме реально некому взять на себя лидирующую роль, лучше всего поручить всё управляющей компании. Главный плюс УК – профессиональное оказание услуг на основании лицензии и её ответственность перед собственниками и законом. А главный минус для жильцов состоит в том, что управляющая компания – коммерческая организация, а значит, она всё равно будет стремиться получить прибыль со всеми вытекающими отсюда последствиями. Непосредственный способ управления по закону может быть выбран лишь в доме, в котором не более 30 квартир. Преимущества – отсутствие расходов на управление, техническое обслуживание жилья и общего имущества, что могут делать сами собственники либо привлекать подрядные организации не на постоянной основе. Недостатки – снижение эффективности управления и качества услуг при несогласованности действий собственников, необходимость проведения общих собраний практически по каждому жилищному вопросу. – Таким образом, жилищное законодательство позволяет собственникам самостоятельно определить удобный способ управления многоквартирным домом, принимая во внимание всю полноту сложившихся отношений как между собственниками, так и с предприятиями ЖКХ», – подчеркнула Светлана Фомина.
