До 2019 года большинство новостроек в России приобреталось по принципу долевого участия.
Покупатели переводили застройщикам деньги и ждали окончания строительства дома. При этом, не всегда недвижимость была достроена, а число дольщиков, оставшихся без денег и без жилья, постоянно росло. Для решения этой проблемы с 1 июля 2019 года запущена новая обязательная модель финансирования жилищного строительства с использованием эскроу-счетов (ФЗ №151). В первую очередь, она была создана для защиты интересов и финансовой безопасности дольщиков — при затянувшейся стройке или банкротстве застройщика покупатель гарантированно получает свои деньги обратно.
Эскроу-счет — это специальный банковский счет для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются или, если использовать профессиональную терминологию, депонируются. Застройщик получает деньги за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации. Если застройщик не сдаст дом вовремя, средства со счета будут возвращены покупателю. Но и забрать свои деньги с эскроу-счета в любой момент покупатель не сможет — только если застройщик не выполнил условия, зафиксированные в договоре, заключенном при открытии эскроу-счета.
Открыть эскроу-счёт можно только в том банке, на чьи средства возводится объект недвижимости, то есть, обеспечивающего проектное финансирование. Он и становится держателем эскроу-счетов всех дольщиков в строящемся доме. Если застройщик возводит дом на собственные средства, он сам выбирает банк-эскроу-агента из списка банков, уполномоченных ЦБ, на открытие счетов эскроу. Эскроу-счёт можно открыть как на собственные средства покупателя, так и с использованием ипотеки. Например, в Сбере открыть эскроу-счёт можно за пару минут в СберБанк Онлайн и без визита в офис банка.
Евгений Титов, председатель Юго-Западного банка Сбербанка:
«Сбер комплексно помогает трансформации рынка жилой недвижимости и остаётся ключевым партнёром для покупателей жилья и застройщиков на Юге России и Северном Кавказе. Сегодня мы занимаем около 60% рынка проектного финансирования с эскроу, а в 4 регионах нашей работы новостройки возводятся только с участием Сбера. При этом, мы активно работаем над комфортностью клиентского пути для обеих сторон рынка. К примеру, у каждого застройщика есть личный кабинет со всеми поддерживающими сделку функциями. Для покупателей это тоже максимально быстро и удобно: только с начала этого года 92% счетов открыты в электронном виде, из них 71% счетов - в мобильном приложении. Фактически, оформление эскроу-счета по своей простоте уже соизмеримо с оплатой мобильной связи. Отмечу, что наша большая работа с эскроу дала весомый результат. Всего с момента запуска программы в Юго-Западном банке открыто более 53 тысяч счетов общей суммой депонирования около 136 млрд рублей. Сегодня почти 14 тысяч таких счетов на общую сумму более 35 млрд рублей уже погашены. Это значит, что семьи получили ключи от своих новых квартир, а застройщики – денежные средства».
Одним из ключевых партнеров Юго-Западного банка остаётся группа компаний «ЮгСтройИнвест». Сегодня она возводит в трех регионах юга России пять крупных жилых комплексов.
Алексей Иванов, заместитель генерального директора группы компаний «ЮгСтройИнвест»:
«Для группы компаний «ЮгСтройИнвест» интересы дольщиков всегда стоят на первом месте. Поэтому мы одни из первых в России перешли на новую схему финансирования с использованием счетов эскроу. К данной теме мы подошли серьезно. Вместе с нашим стратегическим партнёром Сбером была проделана большая работа. Как результат, «ЮгСтройИнвест» сдал первый на юге страны дом, построенный с применением эскроу-счетов. Для участников долевого рынка это событие стало знаковым и ещё раз подтвердило, что механизм финансирования с использованием счетов-эскроу работает исправно. Сегодня можно с уверенностью сказать, что переход жилищного строительства на новую модель финансирования был необходим и значительно повлиял на развитие отрасли. С использованием проектного финансирования и счетов эскроу в нашей стране реализуется уже 64% всего объема жилищного строительства. А по прогнозам Минстроя РФ к концу 2022 года отрасль почти полностью перейдет на новую модель финансирования».
За два года, прошедшие с введения нового закона об эскроу, произошло много изменений. В том числе по дорожной карте Правительства РФ планируется к концу 2021 года упрощение строительства ИЖС с запуском механизма эскроу. Но Сбер решил не ждать законодательных изменений, и уже сейчас «точечно» пилотирует проектное финансирование ИЖС с эскроу. Примечательно, что первая такая сделка Сбера была проведена с южной строительной компанией «ИНПК Инвестмент»: на кредитные средства банка будет построен 51 коттедж в посёлке «Донской» в 18 км от Ростова-на-Дону. Продажи коттеджей планируется осуществлять не по договорам долевого участия, а по договорам купли-продажи будущей вещи. При этом все преимущества механизма эскроу будут применены. Коттеджи будут доступны для приобретения в ипотеку от СберБанка на стадии строительства уже в июле этого года.
Сбер планирует дальше развивать пилоты в ИЖС с эскроу. Это поможет быстрее внедрить массовые продукты для застройщиков и покупателей, когда законодательно будут приняты все обсуждаемые меры по востребованному на Юге и в СКФО индивидуальному жилищному строительству.
