Схема аренды жилья в новостройках с возможностью последующего выкупа постепенно набирает популярность среди девелоперов.
Этот инструмент, по оценкам специалистов, носит временный характер и обусловлен высокими ипотечными ставками – при этом он несет в себе определенные преимущества и риски как для строительных компаний, так и для потенциальных владельцев недвижимости.
Немаловажно, что воспользоваться подобным механизмом можно исключительно в уже введенных в эксплуатацию объектах. Показательна в этом контексте текущая ситуация на рынке: у девелоперов накопился существенный объем нереализованного жилья в готовых домах – в частности, в зданиях, запланированных к сдаче в 2026 году, покупателей нашли лишь немногим более половины квартир (52%). Именно поэтому данная финансовая модель приобретает особую востребованность в нынешних условиях.
Право собственности на жилье сохраняется за арендодателем на протяжении всего периода найма и переходит к покупателю лишь после подписания договора купли-продажи и полного погашения стоимости.
Сама механика выглядит следующим образом: человек въезжает в квартиру как обычный наниматель и регулярно вносит платежи за проживание. По истечении установленного периода – как правило, двух или трех лет – он обязан внести оставшуюся сумму целиком, для чего при необходимости можно воспользоваться ипотечным кредитом.
Однако существует ряд принципиальных моментов, требующих обязательного отражения в договоре. В частности, стороны должны заранее согласовать, предусмотрен ли первоначальный взнос, а также то, каким образом учитываются арендные платежи – засчитываются ли они в счет выкупной стоимости полностью, частично или не засчитываются вовсе.
Застройщики используют подобную схему, прежде всего, для того, чтобы успешнее продавать просторное жилье, тогда как покупатели ценят ее за возможность въехать в квартиру непосредственно в момент заключения сделки. Как правило, к такому способу приобретения недвижимости прибегают семьи, которым по тем или иным причинам недоступны государственные ипотечные программы.
Среди всех существующих схем наиболее редкой считается та, при которой арендные платежи полностью засчитываются в стоимость выкупа жилья. На случай, если покупатель откажется от своего намерения, договор заранее оговаривает порядок возврата уже уплаченных средств.
Показательно, что разные компании фиксируют диаметрально противоположные результаты. Так, у одного из девелоперов покупатели полностью игнорировали схему аренды с выкупом, отдавая предпочтение традиционному предварительному договору купли-продажи – выбор в его пользу составил 100%. Зато другой застройщик столкнулся с неожиданно высоким спросом: 26 квартир, реализуемых по этой модели, разошлись буквально за полтора дня, а доля тех, кто планирует впоследствии выкупить жилье, оценивается в 75–80%. Тем не менее, подобные случаи пока остаются исключением из правил, а не устойчивой практикой на рынке недвижимости.
Среди тех, кому подобный механизм действительно удобен, – люди, уже переехавшие в новое жилье и одновременно занимающиеся продажей прежней недвижимости. Еще одна категория – граждане, стремящиеся поправить свою кредитную историю до момента обращения за ипотекой. Иными словами, инструмент ориентирован на вполне конкретные жизненные обстоятельства. Стоит отметить, что данная схема нередко задействуется в специализированных государственных и муниципальных программах – в частности, направленных на поддержку молодых специалистов, педагогов, медицинских работников, а также в рамках семейных и молодежных инициатив.
Для девелопера схема выглядит весьма привлекательно по ряду причин. Прежде всего, недвижимость начинает работать: исчезают расходы на содержание пустующего объекта – коммунальные платежи, налоговая нагрузка и затраты на обслуживание ложатся на арендатора. Помимо этого, застройщик сразу получает существенный первоначальный взнос – порядка трети от общей стоимости жилья – и регулярные арендные поступления.
Немаловажен и психологический аспект: арендатор постепенно врастает в пространство – обживает квартиру, привыкает к району и соседям. Именно этот фактор, а не финансовые условия договора, спустя пару лет превращает его в почти гарантированного покупателя. Фактически между сторонами формируется устойчивая человеческая связь еще до завершения сделки.
Однако у этой модели есть и уязвимое место с точки зрения девелопера: полная сумма поступает не единовременно, а растянута во времени. В условиях инфляции это означает, что реальная ценность полученных в итоге денег окажется заметно ниже, чем при стандартной продаже.
Покупатель, в свою очередь, сталкивается с рядом существенных ограничений: вплоть до момента полного погашения стоимости жилья он лишен права совершать с ним какие-либо юридические действия – будь то передача в залог, субаренда или перепланировка. Помимо этого, итоговая сумма нередко оказывается выше рыночной, особенно когда часть вносимых платежей не учитывается в счет выкупа.
Не менее острой проблемой остается обустройство жилого пространства. Даже минимальный ремонт – установка кухонного гарнитура, навесных шкафов или карнизов – неизбежно затрагивает отделку. В случае срыва сделки стороны рискуют оказаться в затяжном споре относительно компенсации ущерба и применимых штрафных санкций.
Девелопер же несет собственные потери: длительное проживание арендатора неизбежно снижает привлекательность объекта, что в конечном счете оборачивается дополнительными расходами на его восстановление. Ко всему прочему, покупатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, и тогда застройщику придется заново тратить ресурсы на поиск нового клиента.
Конкуренция на арендном рынке заметно обостряется под влиянием подобных механизмов. Частные владельцы жилья оказываются под давлением: застройщики единовременно выбрасывают на рынок крупные партии квартир, нередко сосредоточенных в одних и тех же районах. Новые объекты с чистовой отделкой и без следов эксплуатации выглядят привлекательнее подержанного жилья, а если их стоимость не превышает среднерыночную, арендаторы закономерно сделают выбор в их пользу.
Вместе с тем, рассчитывать на широкое распространение этой схемы пока не приходится. Два ключевых барьера сдерживают ее популярность: существенный стартовый капитал и отсутствие гарантий относительно финального приобретения жилья. Покупатели, располагающие средствами на первоначальный взнос, как правило, предпочитают незамедлительно оформить ипотеку и зафиксировать условия кредитования, нежели откладывать окончательное решение на несколько лет.
Совершенно иначе ситуация выглядит при отсутствии первоначального взноса. Когда жилец въезжает без существенных стартовых затрат, у него появляется возможность осмотреться: пожить в квартире, оценить окружающую инфраструктуру, и лишь потом определиться с покупкой.
Поэтому застройщикам стоит предложить аренду готового жилья по рыночным ставкам с открытой опцией выкупа в любое удобное время. Подобная модель способна существенно расширить круг потенциальных арендаторов, а среди них неизбежно найдутся те, кто в итоге решится на сделку.
«Пока ипотечные ставки остаются на высоком уровне, застройщики вынуждены экспериментировать с альтернативными схемами продаж. Одним из таких решений стала аренда с последующим выкупом – однако говорить о широком распространении этого формата не приходится: речь идет скорее об узкоспециализированном инструменте, чем о полноценной рыночной тенденции. Например, подобный формат дает возможность выждать период снижения ипотечных ставок. Однако прежде чем принимать решение, необходимо тщательно изучить условия договора и сделать расчеты: вполне может оказаться, что арендные платежи в итоге обойдутся дороже, чем обслуживание ипотечного кредита по текущим условиям», - комментирует Мухорьянова Оксана, эксперт Ставропольского филиала Президентской Академии.
